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【澳洲樓市】2021年澳洲樓市回顧/2022年展望

澳洲樓價創1980年來最大漲幅

去年創紀錄的超低利率推動了整個澳洲房地產,根據房地產數據分析機構CoreLogic資料顯示,2021年全年澳洲樓價大幅上升22%,創下自1980年以來的最大漲幅。分析指,去年房屋銷售量比10年平均水平高出約40%,達到65.3萬套新高,反映需求強勁現狀。

澳洲作為熱門移民及留學國家,三大城市悉尼、布里斯本、墨爾本都受惠於最新的「避風港」移民計劃。澳洲將於2月21日份全面開放國境,預計將會吸引大量留學生以及專才過去當地,首置客入市意欲強勁同樣帶動當地樓價再次蓬勃,四大銀行亦預計2022年澳洲樓價升勢持續。

 

貴 公司的樓盤地點?有何原因令香港人想在該地置業?

澳洲是不少人心目中的理想居住地。當地完善的社會福利體制及穩健的經濟增長,提供便利、穩定和安全的生活環境,是港人最喜愛的移居國家之一。全球最宜居城市榜單出爐,澳洲四城打入前十名,在該榜單中占主導地位。加上坐擁七所世界知名的大學,墨爾本更曾被評為「全球十大最佳留學城市」,令其成為家長及留學生追捧的移民與留學勝地。

澳洲樓市以其穩定、堅挺的性質,深受全球投資者喜愛;即使經歷亞洲金融風暴和金融危機的衝擊下,仍然有可觀的表現。在過去10年,澳洲樓價每年維持約5%的穩定升幅,各個城市的租務回報均介乎4%至5%。政府設立全面法例去保障業主及海外買家、租務市場相對穩定,樓價亦比香港便宜一大截,公寓平均250-300萬港幣已有不少選擇。去年澳洲央行維持0.1厘低利率新低水平,按揭貸款成本降低,帶動當地投資氣氛,同時亦吸引不少港人放眼澳洲投資置業,令投資組合更多元化。。亦有不少計劃將子女送到澳洲升學的家長,以投資澳洲樓來實現「以房養學」。

 

投資當地物業時有什麼建議

澳洲政府最新公佈會由2月21日起重開邊境,對全面接種新冠疫苗的外國旅客開放邊境,正式結束長達兩年的全球最嚴格封關措施。預計將有等待已久的留學生湧入,加上最新的移民政策,留學生及新移民將衍生大量住屋需求,大學周邊的公寓亦迎來春天。Ray White指投資者今年可特別留意大學區及買地建屋。投資澳洲物業首選當地的大學區,區內的私人租盤需求龐大,高出租率為投資者帶來相當可觀的租金回報,平均有5厘以上。Ray White物業管理團隊數據顯示,在去年疫情下,出租率仍保持9成,當中以手持工作簽證及學生簽證的租客為主,反映大學區物業潛力優厚。

香港寸土尺金,想購買土地開始親手打造自己的家遙不可及。在澳洲「買地建屋」卻是常見的做法,買家可擁有土地的永久業權,隨時可推倒重建,對物業的內外設計享有最大的自主權。地皮升值可觀、供應買少見少,對於投資者與用家來說都極具保值能力。

值得一提的是,在疫情衝擊及經歷封城措施下,去年澳洲各大發展商推盤策略保守,預計今年將有不少大盤推出,投資者可留意。當中包括斥資20億澳幣打造的全南半球最高大樓 – Southbank by Beulah,將成為墨爾本矚目地標,是新一年業界最翹首以待的「重頭戲」,集六星級酒店、甲級寫字樓、藝術文化體驗區及購物中心於一身。

 

投資澳洲房地產的優勢

澳洲當地設有相當健全的法律制度保障樓花買家權益。在澳洲樓花買賣合約中,一般情況下買家在簽約時需要先支付10%樓價作為首期,首期資金將會被存放在發展商中介或者發展商律師的獨立信托賬戶內,發展商、買家或律師任何一方在樓花建成之前均無權動用,即是如發展商中途倒閉或破產,首期連本帶利將歸還給買家,使買家可避免承擔「爛尾樓」的風險。澳洲更設有日落條款(Sunset Date)以保障樓花買家,買賣雙方都可以在超過了該最晚交樓時間之後,終止買賣合同或買賣交易,買家可以拿回已經支付的款項,來避免無限期等待交樓的情況發生。

加上,澳洲樓市目前有多項有利因素支持,例如持續的低息環境,由過去的9厘按揭利率高位降至2.4厘;量化寬鬆令市場資金充裕,加上各州推出首次置業的優惠政策,配合長期低水的匯率,大大減低投資澳洲房地產的成本,促使不少人都趁在此黃金時機上車。

 

在選擇不同發展商/地段時有需注意什麼

在投資澳洲樓時,除了留意由大型發展商開發的項目外,建築商也是十分重要的考量因素。有別於香港,澳洲房產建築商與開發商是完全獨立的,施工招標政策强調透明公開,因此除了留意發展商之外,亦需了解建築商的背景,這些將會決定樓盤品質的主要因素,因此澳洲的情況與香港不同,不一定是大型發展商的樓盤才有優質保證,一些中小型發展商的項目中也會有不錯的選擇。建議在考慮購買澳洲物業時,先咨詢物業顧問有關項目的發展商和建築商資料。

除此以外,地段是另一關鍵的決定因素,大多都會選擇治安良好、擁有優質校網以及完善交通網絡的地區,以保障自住安全及投資物業的升值潛力。

 

有什麼配套能協助海外物業投資人士

港人隔山買牛,對於澳洲房地產買賣出租的機制不太熟悉。Ray White作為澳洲最大的地產代理公司,成立以來逾百年歷史,全球過千間分行。遠在香港買入澳洲物業愈來愈容易,但要「隔山放牛」,自己管理位於海外的物業卻成為港人的煩惱。在澳洲擁有強大網絡,為顧客提供「一條龍」服務,一手包辦物業投資、按揭諮詢及長短租物業管理,安排當地註冊律師跟進樓盤建築狀況,驗樓、收樓都有專人幫手,讓你無須煩惱。

Ray White提供的長租管理服務輕鬆解決「距離」所帶來的問題,安在家即可收租。物管團隊會成為業主及租客的中間人,協調並處理有關物業內的維修,以及提交保險申索。物管服務除了包括為業主收取租金外,更可助業主處理與物業有關的一切帳單,包括污水費、大廈管理費等等。團隊更會尋找及篩查最合適的租客,以確保租客的財務能力能夠負擔租金。

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