【海外物業】專訪: 美聯環球周定國Terry投資攻略:「環球投資熱,港低息環境造就最佳時機」

5th Nov, 2020 in 移民專家專訪

論今年度海外房產市場的熱話,英國一定是首選,除了是因為英國放寛BNO政策所引起的連鎖效應,當地外政部亦同時推出「印花稅」假期,刺激更多港人於當地置業。不過,英國的物業市場分佈相對複雜,以倫敦市中心為例,目前平均樓價已達140萬英鎊(即約1400萬港元),若港人以移民自住為目標,倫敦市中心未必為首選。

買樓收租放眼倫敦新潛力地段

 

相反,投資者可以考慮位於倫敦周邊地段以更低門檻入市,其中以Croydon 地區最值得期待;加上隨著BNO移民細節出台,Croydon 在租務及升值潛力上將有更佳前景。Terry 指出: 「Croydon距離倫敦市中心僅15分鐘地鐵車程,樓價則只有市中心的三分之一(平均約420萬港元)。其實該區自2009年起,樓價已有約42.7%的增幅。政府同時繼續積極興建配套設施。專家估計,該區未來五年內的升幅可達33.8%。同時,Croydon作為倫敦第三大金融中心,未來將有更多政府機構及跨國企業計劃把總部搬遷到該地,所以該區出租率將逐年上升,而租客的質素亦相當保證。」,「值得一提的是,Croydon鄰近倫敦第二大機場(Gatwick Airport),對於經常往返各地的人士或於機場工作之人士亦有龐大租賃需求。」Terry 補充道。其實對於港人而言,剛開始到外地生活時可能需因家庭或工作原因經常往返英港兩地,物業的租住兩用性亦必須考慮在內。

​疫市下英國樓表現硬淨

隨著英國不停公布更多有關最新BNO政策的細節,Terry指出:「英國樓價於八月按月上升約1.6%,按年升幅約5.2%。即使三月疫情爆發後,當地樓價亦相當穩定未見下跌,可見英國倫敦樓市『抗疫力』非常高,其中一個原因是英國政府推出印花稅假期措施,令樓市交投穩定。而且,肺炎疫情引伸的「在家工作」文化,亦順道帶動『小戶型』換『大戶型』趨勢,用家可轉移至其他周邊地段物色辦公地點,不用再局限一線區。長遠而言,有助帶動英國一線區以外的樓市發展。」

置業英國前景雖好,但有不少細節需要處理。例如上文所述的印花稅假期措施將於2021年4月結束,所有於3月31號前交樓的物業才能享有以上福利,「死線」過後香港人須繳付完整印花稅,促使現時有更多的香港人主動留意英國物業市場。

同時英國對首置的定義較其他國家嚴謹,如在其他國家擁有物業,亦必須計算在內。換言之,於香港持有物業者亦未能享受首置優惠,這點必須注意。

​低息加按港樓套現 港樓養英國樓

 

Terry提醒港人可在按揭上可多利用香港的低息按揭環境減低置業成本。「按揭模式上,香港和英國大致相同,客戶可於收樓前六至八個月申請貸款,交樓後才開始供款。按揭成數亦因樓價而定,一般可借五至七成,最長25年供款期。值得一提的是,在香港處理按揭可享更低利息,而疫情爆發後香港利息已由原先2厘跌至1.9 厘,而英國按揭息率則為3.09%,按息相差約1.1厘。若然香港本身物業已經完成供款,甚至接近完成供款,大可以選擇以1.9厘的息率加按香港物業,套現投資英國樓,現時英國租金回報大約是4厘,換句話說,租金收入足夠應付供樓之餘,更可賺取約2厘息差及每年租金增長!」

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